“拆迁”变“搬迁”　昆明房价或将上涨

在前日国务院法制办再次组织的座谈会上，去年12月16日的《国有土地上房屋征收和拆迁补偿条例》草案，更名为《国有土地上房屋征收和补偿条例》草案（下文简称《条例》），“拆迁”将被“搬迁”的概念取代。这在规划5年完成336个城中村改造项目的昆明市场，再次引起震荡。业内人士分析，《条例》一旦执行，可能带来昆明房价的上涨。

拆迁强制性淡化成本增大

云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授分析，《条例》一旦出台，拆迁过程中的一些行为就有了解释和参考的文本。首先，什么是“公共利益”？昆明336个城中村改造项目拆迁工作是不是“公共利益”的范畴，需要较长时间确定。其次，如果拆迁的成本加大，这种影响将传导到房价上。

张洪还表示，从《条例》看，拆迁的强制性在淡化，这将加大拆迁的成本，拆迁的进度也可能被拉长。

昆明理工大学建筑工程学院副教授、房地产经营管理教研室主任邓晓盈也表示，《条例》实施后，昆明相关部门可能在城中村拆迁等方面做出调整。

昆明佳达利房地产开发经营有限公司副总经理贺云飞分析，昆明城中村拆迁“政府主导、企业参与”的主方向应该不会变。他希望，未来出台的一些政策中，昆明城中村改造过程中的相关程序能够简化、优化。

拆迁评估市场或面临震动

此外，在补偿方案方面，此次讨论的草案明确，要由被征收人通过投票或抽签的方式来确定有资质的机构。但在现行的实际操作中，房产评估机构却由拆迁人确定。

《条例》还提到了房地产评估中介的责任问题。如果房地产评估机构在评估过程中提供虚假评估报告，或者提供有重大评估错误的报告，也要承担一定的责任，要由相关部门对他们予以处罚，甚至吊销资质。

一位从事房产评估相关工作的业内人士表示，目前昆明的拆迁评估市场还有很多方面需要进行规范，比如房屋价值的确定、评估流程。《条例》将对规范市场有很大意义，若真正落实，昆明拆迁评估市场可能面临较大震动。

此外，业界分析，《条例》仍有很多细节需要明确，比如城中村改造中集体土地该执行什么规范。邓晓盈介绍，此次《条例》是针对国有土地而言，事实上在城中村改造过程中涉及到的土地性质比较复杂，有国有土地，也有集体土地，下一步集体土地上的房屋拆迁时参照《条例》执行，还是有新的条例进行规范，有待进一步明确。

开发商“抢时间”专家建议谨慎

连日来，昆明以及全国性城中村改造方面的“风吹草动”，已经影响到了介入城中村改造项目的开发商的心态。今年1月4日，昆明市拆临拆违和市容市貌整治及城中村改造项目商品房预售管理工作新闻通报会透露，凡参与城中村改造项目的房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》的，不得以“内部认购”、签排房号等方式和名目预售商品房。

“因为担心政策会有变化，很多项目都在抢时间，希望赶在政策变化前完成。”一位介入昆明部分城中村改造项目前期调研工作的人士透露。

日前举行的昆明市委九届六次全会上刚刚确定，今年要求确保“城中村”改造新开工建筑面积800万平方米以上。记者注意到，今年城中村改造推进安排的词汇有所变化，已经从开工个数转变为面积。从字眼的变化看，在总结以往的经验之后，今年城中村推进速度会谨慎进行。

对此，邓晓盈建议，在城中村改造项目的推进速度上，昆明开发商还是应该谨慎起见，前期应该与介入工作的调研、测绘、评估、拆迁机构等多方进行沟通。此外，还应该根据自身的经济实力、产品特性等，明确拆迁补偿标准；根据配合的程度不同，对拆迁群众进行区分，把握拆迁节奏。

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